VERS UNE DIGITALISATION DU CADASTRE

Digitalisation cadastre

Cadastre et Blockchain : Vers une digitalisation du cadastre ?

Le cadastre constitue l’état civil de la propriété bâtie et non bâtie. Il sert à l’établissement et à la mise à jour des évaluations foncières permettant la détermination des taxes foncières. Il n’a été constitué en sa forme actuelle que progressivement. La documentation cadastrale régulièrement mise à jour se divise essentiellement en une documentation graphique, et une documentation littérale reposant principalement sur la matrice cadastrale. Les informations détenues par le cadastre n’ont en elles-mêmes pas de valeur juridique en tant qu’elles portent sur le droit de propriété, mais une simple valeur fiscale, pour le calcul de l’impôt. La Blockchain pourrait digitaliser le Cadatsre et offrir une solution pérenne et fiable d’identification des immeubles, notamment pour les pays en voix de développement.

I. Notions générales sur le cadastre.

Mise en place. Si l’Assemblée constituante a émis le principe d’un cadastre parcellaire (L. 16, 23 sept. 1791), c’est Napoléon qui, par la loi du 15 septembre 1807, a décidé d’instituer un « cadastre parcellaire généralisé ». Entre 1807 et 1850, toutes les communes de France ont ainsi été dotées de documents cadastraux (plans parcellaires, de sections et matrices cadastrales), qu’on appelle « ancien cadastre » ou « cadastre napoléonien ».

Réfection du cadastre napoléonien. En l’absence de mise à jour régulière des changements affectant les immeubles et les parcelles, la nécessité de la réfection de ce cadastre apparut rapidement notamment dans les communes où la propriété s’était modifiée de fond en comble depuis son établissement. Une loi du 17 mars 1898 a ainsi permis aux communes cadastrées depuis plus de trente ans de procéder à cette opération, sous réserve d’en assurer la conservation. Elle prévoyait à cet effet la création d’un service chargé de l’exécution de travaux et l’allocation de subventions aux communes intéressées par cette opération.

La réfection du cadastre s’étant heurtée à de nombreuses difficultés et limites géographiques tout en prenant du retard, une loi du 16 avril 1930 a décidé de rénover l’ancien cadastre parcellaire de 1807 et d’en assurer la conservation sur l’ensemble des communes autres que celles des départements d’Alsace et de la Moselle. Cette opération, achevée en 1974, a été réalisée sous trois formes qui ont pu être mises en oeuvre concurremment dans une même commune :

  1. la révision consistant en une simple mise à jour appliquée lorsque les modifications étaient peu significatives ;
  2. le renouvellement qui reposait sur un lever parcellaire régulier entièrement neuf et s’articulant sur un canevas d’ensemble déterminé ;
  3. la réfection comportant les mêmes travaux que le renouvellement mais s’accompagnant d’une délimitation des propriétés publiques et privées en faisant intervenir une commission communale de délimitation créée à cet effet.

Remaniement du cadastre. En vue d’assurer une nouvelle rénovation du cadastre et d’améliorer la qualité du plan lorsque celle-ci est devenue insuffisante pour permettre l’identification et la détermination correctes des immeubles, l’article 6 de la loi du 18 juillet 1974 a prévu que toutes les opérations de rénovation se feraient sous la forme d’un « remaniement ». Au même titre que la rénovation du cadastre, les opérations de remaniement sont à la charge de l’État lorsqu’elles sont reconnues indispensables pour la détermination et l’identification physique des immeubles (article 1 du décret du 30 avril 1955). À défaut, aux termes de l’article 2 du décret du 30 avril 1955, le remaniement n’est entrepris qu’à la demande du conseil municipal et avec la participation financière de la commune dans les conditions fixées à l’article 20 du décret du 30 avril 1955. Pour chaque commune concernée, un arrêté préfectoral porte à la connaissance du public les dates d’ouverture et d’achèvement des travaux de remaniement. Cette opération donne lieu à délimitation contradictoire des propriétés et production de plans graphiques ou numériques devant obligatoirement satisfaire à des tolérances fixées selon la nature ou l’échelle des plans.

La parcelle cadastrale. La parcelle est l’unité cadastrale de base. Elle représente une étendue de terrain d’un seul tenant, appartenant à un même propriétaire. Les parcelles d’une commune sont groupées en sections cadastrales au sein desquelles les parcelles sont identifiées par des numéros.

Sections cadastrales avant rénovation à Lyon

Sections cadastrales avant rénovation à Lyon

La parcelle cadastrale est une portion de terrain d’un seul tenant appartenant à un même propriétaire, située dans une même commune, une même section et un même lieu-dit. Une parcelle cadastrale est identifiée par l’association de sa (ou ses) lettre(s) de section et d’un numéro cadastral attribué par section. Les parcelles sont dites « bâties » ou « non bâties », suivant qu’elles supportent ou non des constructions.

Exemple de parcelle cadastrale

Exemple de parcelle cadastrale

II. Documentation cadastrale.

Véritable état civil de la propriété immobilière, le cadastre recense les terres et les immeubles bâtis ; recherche leurs propriétaires ; définit les limites de ces propriétés et fixe leur valeur locative.

Ce recensement constitue l’ensemble de la documentation cadastrale qui repose sur les parcelles et fait l’objet de mises à jour permanentes. L’ensemble des parcelles constitue le plan cadastral qui se décompose en deux parties : une documentation graphique et une documentation littérale.

A. Documentation graphique.

Le plan cadastral représente graphiquement le territoire communal dans tous les détails de son morcellement en propriétés et en nature de culture ainsi que certains détails utiles à sa compréhension. Il donne également la figuration de l’emprise au sol des bâtiments fixés à perpétuelle demeure. La confection du plan cadastral est exécutée soit en régie, soit à l’entreprise, par des géomètres privés agréés par l’Administration.

À cet égard, on distingue trois types de plans cadastraux :

  1. un plan parcellaire à grande échelle sur l’ensemble du territoire (100 millions de parcelles, 600 000 feuilles de plan), maintenu et mis à jour par les inspecteurs et géomètres de la Direction générale des finances publiques ;
  2. un plan vectorisé pour 60 % du territoire. Pour les 40 % restant, le plan cadastral est disponible sous une forme numérique plus légère, l’image ;
  3. des données gérées de façon informatique qui permettent, tous les ans, de calculer la base d’imposition des impôts locaux et d’adresser leur avis de taxe foncière à 28 millions de propriétaires.

Le plan cadastral d’une commune se compose de sections cadastrales découpées dans certains cas en feuilles parcellaires et lieux-dits, d’un tableau d’assemblage ou d’une mappe d’ensemble.

1° Sections cadastrales et feuilles parcellaires.

a) Section.

La section est l’unité de découpage cadastral. C’est une partie du territoire communal déterminée dans le but de faciliter l’établissement, la consultation et la tenue des documents cadastraux. Son périmètre est constitué dans la mesure du possible par des limites présentant un caractère suffisant de stabilité (ex : routes, chemins, cours d’eau, fossés…). La désignation de la section se fait par une lettre suivie d’un indice qui indique le numéro de la feuille (exemple : B1 section B, 1re feuille).

L’échelle de rédaction des feuilles de plan est dictée par le degré de morcellement du parcellaire et par la nature des zones à lever (zones bâties ou rurales). Elle varie généralement du 1/5 000 au 1/500. D’autres échelles moins fréquentes peuvent se rencontrer (1/8 000, 1/250). Dans tous les cas, l’indication de l’échelle d’origine est donnée sur chaque feuille parcellaire. Les reproductions d’extraits de feuilles comportent également l’échelle d’édition. Outre les limites parcellaires, le plan cadastral indique aussi les bâtiments, représentés avec des hachures, ainsi que les voies de communication et d’hydrographie. Une parcelle peut être divisée en zones de natures de culture différentes.

Sections cadastrales à Lyon

Sections cadastrales à Lyon

Si vous avez bien suivi, vous avez logiquement déduit que chaque section ci-dessus est divisée en diverses parcelles cadastrales.

b) Feuillets parcellaires.

Suivant les cas, la section comporte une ou plusieurs feuilles parcellaires :

  • les plans « renouvelés » ou « refaits » comportent des sections à feuille unique ;
  • les plans rénovés par voie de « mise à jour » peuvent, en revanche, comporter des sections représentées sur plusieurs feuilles. En effet, lorsque ce procédé de rénovation a été retenu, le découpage utilisé pour l’établissement du plan napoléonien a en général été conservé.
c) Tableaux d’assemblage et les mappes d’ensemble.

La représentation du territoire communal est assurée sur un document appelé tableau d’assemblage (TA). Établi généralement à l’échelle du 1/10 000, il indique le découpage de la commune en sections cadastrales, le tracé des principales voies de communication et des cours d’eau, la position des agglomérations, des hameaux, des fermes isolées, ainsi que le nom des communes limitrophes.

Le tableau d’assemblage ne comporte en général qu’une seule feuille, cependant pour des communes possédant de vastes territoires communaux, le tableau d’assemblage comporte plusieurs feuilles. Dans ce cas une mappe d’ensemble est également constituée. Depuis la dématérialisation du plan cadastral, il ne concerne plus que le plan géré sous forme image. S’agissant des plans vecteurs, la vue d’ensemble permet de visualiser la commune dans son ensemble. Dans cette situation, il est possible de visualiser le contour communal ainsi que les sections constituant la commune. L’intérêt majeur de ces documents est de permettre aux utilisateurs du plan cadastral et aux usagers d’identifier les feuilles parcellaires où sont situées les parcelles qui les intéressent.

Pour faciliter l’utilisation des documents cadastraux en matière d’urbanisme, d’équipement et d’aménagement foncier, le cadastre a développé diverses présentations particulières du plan :

  • le plan cadastral normalisé (PCN), version techniquement plus élaborée se présentant partout selon la même échelle avec une orientation uniforme (plein nord) et employé, en principe pour les zones urbaines et périurbaines ou d’aménagement ;
  • l’assemblage cadastral et topographique (ACT), établi par photographie, réalisé à la demande des usagers et à leurs frais ;
  • le fichier topographique cadastral (FTC), entrepris dans quelques communes urbaines importantes conduisant à la production d’un plan numérique dans lequel chacun des points délimitant les parcelles, les bâtiments et les autres objets topographiques est défini en coordonnées.

2° Constitution d’un plan cadastral informatisé (PCI).

Un arrêté du 26 avril 1995 a confié aux services des impôts la gestion des données topographiques cadastrales au moyen d’un traitement informatisé dénommé « Plan cadastral informatisé« . Ce dernier comprend les systèmes informatisés de constitution du plan ainsi que le système informatisé de gestion et de diffusion de ce dernier. Cette informatisation s’applique désormais à l’ensemble des communes métropolitaines (sous réserve des particularités propres aux départements d’Alsace et de la Moselle) selon deux systèmes dénommés MAJIC 1 et MAJIC 2, ce dernier remplaçant le premier depuis le 1er janvier 1991. On indique seulement que ce système traite des informations organisées sous forme de données cadastrales centralisées dans des centres régionaux d’informatique (CRI).

Plan Cadstral Normalisé

Plan Cadstral Normalisé au sein de la section AM

En ce qui concerne la documentation, elle est réalisée sur différentes microfiches utilisées pour renseigner les contribuables lors de la sortie annuelle des avis d’imposition, à savoir microfiche RP (relevé de propriété), TP (table parcellaire), TA (table alphabétique des propriétaires), TN (table des numéros communaux des propriétaires), TDV (table départementale des voies), DL (descriptif des locaux), TL (table des locaux).

B. Documentation littérale.

La documentation cadastrale littérale, riche de très nombreuses informations fiscales et foncières, se subdivise en plusieurs parties.

1° Base des données des informations foncières.

L’application MAJIC, implantée dans tous les services exerçant des missions cadastrales, traite des informations organisées sous forme de bases de données cadastrales. Ces données sont mises à jour en temps réel dans les services du cadastre en permettant ainsi de disposer à tout moment d’une information actualisée des derniers changements connus. L’information cadastrale est organisée sous forme d’ensembles structurés d’informations regroupées en entités : parcelle, local, lot, personne… Cette base de données comporte des fichiers fonciers standards, la matrice cadastrale, des feuillets récapitulatifs, le fichier des voies et une documentation spécifique à l’évaluation foncière des propriétés bâties et non bâties.

a) Fichiers fonciers standards.

Ces fichiers sont les suivants :

  • fichier des propriétaires d’immeubles ;
  • fichier des propriétés bâties ;
  • fichier des propriétés non bâties ;
  • fichier PDL-lots relatif aux propriétés divisées ;
  • fichier de lots-locaux (table de correspondance entre les identifiants des locaux et les indicatifs des lots correspondants).
b) Matrice cadastrale.

La matrice cadastrale est un document récapitulant, pour chaque propriétaire ou débiteur de l’impôt les biens qu’il possède dans la commune avec leur consistance et leur évaluation. Le terme communément utilisé de matrice cadastrale désignait les microfiches du relevé de propriété (RP) et les tables d’accès correspondantes (LP, LA, LN) ainsi que des feuillets récapitulatifs concernant les propriétés bâties et non bâties d’une commune. Elle se présente sous la forme de microfiches dites « RP » (relevé de propriété) dont chaque vue reproduit, pour un propriétaire donné, le relevé détaillé des immeubles bâtis et non bâtis lui appartenant. Une vue comporte la désignation complète du propriétaire et diverses informations telles que l’identification, l’adresse de chaque local ou parcelle ainsi que la nature du local ou la contenance de la parcelle.

Les microfiches cadastrales sont désormais remplacées par un cédérom qui inclut le logiciel auto-exécutable de consultation VisuDGFiP version cadastre. Cette consultation s’effectue à partir notamment du nom du propriétaire, de son numéro communal ou de l’identifiant de la parcelle, du local. La matrice cadastrale sur cédérom est produite annuellement et donne la situation de l’information au 1er janvier de l’année considérée. Cette documentation est principalement utilisée pour renseigner les contribuables lors de la sortie des avis d’imposition.

Le logiciel VisuDGFiP version cadastre permet également d’éditer les relevés de propriété. Ces relevés de propriété recensent pour chaque propriétaire la liste précise des immeubles bâtis et non bâtis lui appartenant dans la commune considérée. Ils comportent les informations suivantes :

  • pour les propriétés bâties :
    • la désignation du local,
    • les informations relatives à l’évaluation (affectation, méthode d’évaluation, nature du local, catégorie, revenu cadastral, code collectivité, nature de l’exonération, pourcentage appliqué, fraction de revenu exonérée, année du début d’exonération, année de retour à imposition),
    • les informations relatives à la taxe sur l’enlèvement des ordures ménagères,
    • le revenu imposé par collectivité locale ;
  • pour les propriétés non bâties :
    • la désignation des parcelles,
    • les renseignements relatifs à l’évaluation (série tarif, lettre indicative de subdivision fiscale, contenance de la parcelle, groupe, classe, nature de culture spéciale, revenu cadastral, code de collectivité, code de nature d’exonération, pourcentage appliqué, fraction de revenu exonéré, année de retour à imposition),
    • la totalisation des revenus imposés par collectivité.
Matrice

Exemple de Matrice Cadastrale

c) Feuillets récapitulatifs.

Outre le cédérom, la matrice cadastrale est également constituée de feuillets récapitulatifs concernant les propriétés bâties n° 6034 NR et les propriétés non bâties n° 6035 NR et d’un tableau des taux des taxes foncières n° 6036 N. Ces feuillets sont regroupés par commune.

d) Fichier des voies (FANTOIR).

Ce fichier national, actualisé chaque mois, a pour objet essentiel de recenser, pour chaque commune du territoire, la désignation en clair des rues, des ensembles immobiliers dont la voirie interne n’a pas reçu de dénomination, des lieux-dits et des pseudo-voies (voies ferrées, autoroutes, rivières, canaux…) nécessaires à l’adressage.

e) Documentation spécifique à l’évaluation foncière des propriétés.

Elle comprend notamment les déclarations des propriétaires et leurs annexes relatives à l’évaluation de valeurs locatives.

2° Mise à jour de la documentation cadastrale.

Il s’agit d’une opération générale ayant pour objet de tenir la documentation à jour de toutes les modifications constatées dans la situation des biens et des propriétaires. Ces modifications proviennent :

  • soit de causes juridiques (ventes, donations, partages…) ;
  • soit de changements n’affectant pas la situation juridique (constructions nouvelles…).

Cette opération concerne d’une part, la mise à jour de la documentation graphique, d’autre part la conservation littérale.

a) Mise à jour de la documentation graphique.

L’article 25 du décret n° 55-471 du 30 avril 1955 relatif à la rénovation et à la conservation du cadastre dispose que, dans les communes soumises au régime de la conservation cadastrale, tout changement de limite de propriété est constaté par un document d’arpentage établi aux frais et à la diligence des parties, et certifié par elles. La modification de l’emprise d’une parcelle pose une question de délimitation qui est d’ordre essenttiellemnt privé et qu’il appartient aux parties de résoudre elles-mêmes en dehors de toute intervention administrative. Aucun délai de validité ne s’applique aux documents d’arpentage tant qu’ils se rapportent à des situations en vigueur dans la documentation cadastrale.

b) Mise à jour de la documentation littérale.

Cette mise à jour, qui consiste en la recherche d’information sur les constructions nouvelles est un élément essentiel du recensement des bases d’impôts locaux.

Afin d’accroître l’efficacité du régime déclaratif, la DGFiP utilise différentes sources d’informations :

  • elle bénéficie de la transmission mensuelle des fichiers en provenance des services de l’équipement, qui centralisent les demandes d’autorisation relatives au droit des sols (permis de construire, déclarations de travaux, permis de démolir) ;
  • le parcours des communes par des agents de la DGFiP permet de constater et de recueillir des informations sur l’achèvement de travaux, sur des constructions non répertoriées construites sans demande d’autorisation, etc.

Les informations sont ensuite exploitées à l’aide d’un logiciel dédié au suivi du dépôt, par les propriétaires, des déclarations de propriétés bâties. La relance des propriétaires défaillants peut ainsi être réalisée de manière efficace.

Les services du cadastre peuvent être amenés à se rapprocher des communes qui assurent elles-mêmes la gestion et l’instruction de leurs permis de construire de manière informatisée, afin de déterminer les moyens d’améliorer la qualité ou l’exhaustivité des données collectées.

III. Cadastre et Blockchain : vers une activation du foncier ?

Le cadastre est un pré requis nécessaire pour la publication d’un acte au service de la publicité foncière .  Toutefois, sa valeur juridique ne doit pour autant pas être surestimée. Il s’agit d’un outil fiscal et non d’un titre de propriété, permettant de déterminer l’assiette de l’impôt foncier.

Néanmoins, l’impact de la Blockchain pourrait permettre la mise en place d’un service décentralisé de cadastre, à la base d’un systeme de registre foncier garantissant la propriété des terres, et permettant donc leur mise en valeur, attirant ainsi les investisseurs.

A. Règles juridiques. 

Absence de valeur juridique du Cadastre. Aucune valeur juridique absolue n’est attachée aux énonciations cadastrales qui doivent être reproduites au fichier immobilier, détenu par les services de publicité foncière, à l’occasion de la publication des actes juridiques soumis à la publicité foncière.

En effet, depuis l’entrée en vigueur du décret n° 55-741 du 30 avril 1955 relatif à la rénovation et à la conservation du cadastre, tous les actes susceptibles d’être publiés, doivent porter la désignation cadastrale des immeubles. Toute mutation cadastrale, et donc, tout transfert d’imposition en matière d’impôts directs locaux n’est effectuée qu’après publication au fichier immobilier de l’acte ou de la décision judiciaire correspondante.

Mutation : règle de concordance cadastrale. L’article 7 du décret du 4 janvier 1955 relatif à la publicité foncière, modifié, notamment, par les décrets n° 59-89 du 7 janvier 1959 et décretsn° 60-963 du 5 septembre 1960, comporte les dispositions expresses suivantes :

« Tout acte ou décision judiciaire sujet à publicité dans un bureau des hypothèques doit indiquer, pour chacun des immeubles qu’il concerne, la nature, la situation, la contenance et la désignation cadastrale (section, numéro du plan et lieu-dit) ; le lieu-dit est remplacé par l’indication de la rue et du numéro pour les immeubles situés dans les parties agglomérées des communes urbaines.

Lorsqu’il réalise ou constate une division de la propriété du sol entraînant changement de limite, l’acte ou la décision doit désigner l’immeuble tel qu’il existait avant la division et chacun des nouveaux immeubles résultant de cette division, sauf en cas de lotissement effectué dans le cadre de la législation sur les lotissements ou s’il s’agit d’immeubles situés dans les communes où le cadastre n’est pas rénové. La constitution sur une fraction de parcelle d’un droit d’usufruit, d’un droit de superficie ou d’un bail emphytéotique est considérée comme un changement de limite de propriété.

Lorsque, sans réaliser ou constater une division de la propriété du sol entraînant changement de limite, il ne concerne qu’une ou plusieurs fractions d’un immeuble, l’acte ou la décision judiciaire doit comporter à la fois la désignation desdites fractions et celle de l’ensemble de l’immeuble. La désignation de la fraction est faite conformément à un état descriptif de division, ou, éventuellement, à un état modificatif, établi dans les conditions fixées par décret et préalablement publié ; elle doit mentionner le numéro du lot dans lequel la fraction est comprise, et, sous réserve des exceptions prévues audit décret, la quote-part dans la propriété du sol afférente à ce lot. Les dispositions du présent alinéa ne sont pas applicables lorsque l’acte ou la décision concerne soit une servitude, soit un droit d’usage ou d’habitation, soit un bail de plus de douze années. Elles sont également sans application lorsque l’acte ou la décision entraîne la suppression de la division de l’immeuble.

Les mêmes indications doivent obligatoirement figurer dans tout bordereau, extrait, expédition ou copie, déposé en vue de l’exécution de la formalité. » 

Règle de concordance. Cet article 7 a été modifié en dernier lieu par l’article 3 du décret n° 98-516 du 23 juin 1998 :

  • s’il s’agit d’immeubles situés dans les communes où le cadastre a été rénové et faisant l’objet d’une mutation par décès, d’un acte ou d’une décision judiciaire translatif, déclaratif ou constitutif d’un droit réel susceptible d’hypothèque, la désignation est faite conformément à un extrait cadastral ayant moins de six mois de date et, en cas de changement de limite, d’après les documents d’arpentage établis spécialement en vue de la conservation du cadastre ;
  • cet extrait ou ces documents doivent être remis au service de la publicité foncière à l’appui de la réquisition de la formalité.

Il s’agit des extraits modèle 1 qui comportent la désignation et l’identification des immeubles telles qu’elles figurent sur les documents cadastraux, actualisés en temps réel. Ils ne concernent que les parcelles et, pour les fractions d’immeubles, les numéros de lots visés par le demandeur sauf pour les lots de Biens Non Délimités (BND) pour lesquels seule la parcelle de référence est indiquée.

Ces extraits sont gratuits, ont une durée de validité de six mois et sont certifiés par le service.

M1

Exemple d’extrait cadastral Modèle 1

Changement de limites. L’article 25 du décret n° 55-471 du 30 avril 1955 relatif à la rénovation et à la conservation du cadastre dispose que, dans les communes soumises au régime de la conservation cadastrale, tout changement de limite de propriété est constaté par un document d’arpentage établi aux frais et à la diligence des parties, et certifié par elles. Ainsi, lors de la division d’une parcelle de terrain à bâtir en deux plus petites parcelles, il est procédé par un document d’arpentage, à l’annulation de la parcelle mère et la création de deux parcelles filles dont le propriétaire peut librement disposer.

DA numerique

Document d’arpentage numérique annulant une parcelle et en créant deux nouvelles.

B. Impact de la Blockchain.

Un droit ne peut être exercé que s’il est garanti. Or, la plupart des pays sans sytème fiable de propriété foncière, que ce soit par manque de moyens, corruption endémique, ou inefficacité des solutions proposées, n’offrent aucune garantie quant à la propriété.

Dès lors, l’exercice du droit de propriété n’est pas absolu : il en résulte le plus souvent, une absence de mise en valeur des terres.

La Blockchain pourrait révolutionner l’accès à la propriété et permettre l’essor économique de ces pays. Bien entendu, seule une action d’ampleur et couplée à un effort politique, permettra à une solution technologique d’aboutir : la Blockchain doit constituer le moyen, l’activation du foncier doit être le résultat, et l’action politique, le vecteur. 

En outre, les systèmes de propriété sont généralement distingués à travers la catégorisation propriété privée, collective et de l’Etat. Toutefois, cette catégorisation reste cependant trop générale pour saisir la diversité des systèmes de droits effectifs. L’accès à la terre (et non le droit de propriété) ne relève pas systématiquement d’un droit, comme le droit de propriété. Il peut venir d’une faveur (j’accède à une parcelle par un prêt gracieux et non au titre d’une contre-prestation ou d’une obligation sociale), ou d’une pratique illégale (occupation par coup de force – squatt –, accès à travers des transactions marchandes prohibées), qui peut ou non être vue comme légitime socialement.

La distance entre les pratiques foncières observées et le droit énoncé (positif, coutumier…) peut s’expliquer par le jeu du pluralisme légal, par les marges de manœuvre et d’interprétation dans la mise en œuvre du droit, ou encore par un rapport de force, voire une négation d’un droit reconnu. C’est alors l’effectivité du système qui est en cause. De nombreux travaux ont été consacrés aux questions de la privatisation et de l’individualisation des droits fonciers (qui renvoient à la qualification des droits sur la terre) et de la marchandisation de la terre (qui influe évidemment sur la distribution de la propriété). L’individiualisation de la terre précède sa privatisation, qui elle, assure sa marchandisation. La mise en place d’un cadastre ouvre clairement la voie à l’individualisation. 

Activation du foncier. L’évolution de nos sociétés, somme toute assez standardisée, révèle que l’émergence de droits fonciers individualisés et transférables à travers le marché foncier résulte du jeu combiné de la croissance démographique (endogène ou résultant de flux migratoires), du développement de cultures destinées au marché et des changements techniques (intensification, développement de plantations pérennes, disparition des systèmes de culture itinérants, raccourcissement de la durée des jachères). Ces dynamiques augmenteraient la valeur de la terre et conduiraient de façon spontanée à l’individualisation des droits fonciers, et donc à l’émergence de droits de propriété privée à partir de droits collectifs, qui caractériseraient les sociétés « coutumières » ; droits de propriété privée que l’Etat formaliserait ensuite.

Par suite, la marchandisation s’engage, généralement sur les terres les plus valorisées, et donc sur les terres à fort potentiel productif (comme les périmètres irrigués) ou en contexte péri-urbain ; elle est fréquemment impulsée par l’arrivée d’acteurs allogènes. Une relation forte est souvent postulée entre la formalisation des droits de propriété par le titre et l’activation du marché foncier, avec l’idée que « l’informalité » des droits de propriété bloquerait l’émergence et le jeu de ce marché.

En proposant une solution infalsifiable, la Blockchain pourrait justement permettre aux États de mettre en place une garantie de propriété, à l’abri de toute corruption ou malversation. Le passage par une identification à travers un systeme de cadastre serait alors un nécessaire préalable à l’élaboration plus complexe d’un système de registre foncier : le cadastre réaliserait l’individualisation de la terre, et le registre foncier assurerait, après privatisation de la terre, sa marchandisation. 

Le droit de propriété étant alors garanti, la marchandisation pourrait se lancer, activant ainsi un foncier bien trop longtemps sous-exploité et dévalorisé. Des pays comme le Honduras ou le Ghana ont d’ores et déjà misé sur la Blockchain.

Quant aux pays déjà industrialisés et disposant d’un système foncier fiable et non corrompu, c’est toute la gestion de l’immobilier par l’Etat qui serait impactée : de la simplification du cadastre à la simplification de la tenue du fichier immobilier. La Suède fait ici figure de bon exemple, et aspire à une gestion automatisée des transactions immobilières, basée sur la Blockchain. 

  • Source :
    • Bulletin Officiel des Impôts.
    • Jcl Fasc. 1255-10 : TAXE FONCIÈRE SUR LES PROPRIÉTÉS BÂTIES.
    • Les cahiers du Pôle Foncier, n°13/2015.

Tous droits réservés.

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