BLOCKCHAIN & IMMOBILIER : PUBLICITE FONCIERE

PUBLICITE FONCIERE

BLOCKCHAIN & IMMOBILIER

La publicité foncière a pour objet principal de résoudre les conflits en matière de propriété immobilière. Spécialement, cette formalité ne saurait opérer, en elle-même, la mutation du droit de propriété ou de tout autre droit réel immobilier. Toutefois, elle assure la totale sécurité du marché immobilier : la fiabilité du système de publicité foncière permet d’assurer à un acquéreur, une propriété incommutable, sans qu’il n’y ait lieu de souscrire aucune assurance pour le passé.

I. LE MODÈLE FRANÇAIS.

En imposant la publicité foncière des différents actes portant sur les immeubles, le législateur 
poursuit deux buts principaux :

  • la sécurité de tout acquéreur d’un bien immobilier et, par là même, du commerce juridique immobilier ;
  • la sécurité de tout créancier hypothécaire et, par là même, le bon fonctionnement du crédit immobilier.

En conséquence, pour être pleinement efficace et remplir utilement son rôle, le système mis en place doit porter sur toutes les opérations juridiques relatives aux immeubles, c’est-à-dire sur les mutations de propriété qu’elles soient effectuées à titre onéreux ou à titre gratuit et sur les constitutions d’hypothèques et autres droits réels ayant une influence sur la valeur des biens immobiliers. À titre d’exemple, on indiquera qu’il est important, voire indispensable, de publier, au même titre que les transmissions immobilières et les constitutions d’hypothèques et de privilèges immobiliers spéciaux :

  • une servitude, laquelle peut diminuer considérablement la valeur d’un terrain à bâtir ;
  • et l’existence d’un démembrement de propriété tel que l’usufruit, lequel rend moins intéressant pour
l’acquéreur l’acquisition d’un immeuble ainsi grevé.

Dès lors, la publicité foncière a pour effet de rendre la mutation de la propriété immobilière ou de tous autres droits réels immobiliers opposable à l’ensemble des tiers.

A. Mission de protection
.

Protection de l’acquéreur d’un immeuble. La vente d’un immeuble a pour effet de transférer la propriété de ce 
bien du patrimoine du vendeur dans celui de l’acquéreur, moyennant le paiement du prix convenu entre les parties. 
La sécurité de l’acquéreur impose une publicité préalable des droits réels relatifs à cet immeuble, car il doit être certain que le vendeur est le véritable propriétaire de la chose vendue.

En organisant la publicité des transferts successifs de la propriété, la loi permet à tout intéressé et, par suite, à l’acquéreur potentiel d’un immeuble, de savoir qui doit être considéré au regard de tous comme le propriétaire du bien en cause. 
L’acquéreur a également intérêt à connaître l’existence des hypothèques qui peuvent grever l’immeuble qu’il se propose 
d’acheter et le montant des créances garanties ; à défaut, en effet, il pourrait être amené à payer une seconde fois le prix, pour recevoir l’immeuble libre de toute hypothèque. La publicité des hypothèques va donc permettre à l’acquéreur de savoir si l’immeuble est hypothéqué et quel est le montant des créances garanties par les sûretés ainsi révélées et, par là, lui donner la possibilité de devenir propriétaire d’un immeuble libre de toute inscription.

Protection du créancier hypothécaire. Un créancier hypothécaire, c’est-à-dire celui qui consent au propriétaire d’un immeuble un prêt garanti par une hypothèque sur cet immeuble, a intérêt à connaître la situation de l’immeuble pris en garantie :

  • en premier lieu, pour que l’hypothèque soit efficace, il faut qu’elle ait été consentie par le véritable propriétaire de l’immeuble, ce que la publicité des transferts de propriété permet de savoir ;
  • en second lieu, le créancier hypothécaire ne doit pas ignorer le fait que l’immeuble objet de sa sûreté peut déjà être hypothéqué ; il lui faut prendre connaissance du montant des créances garanties par les hypothèques existantes, puisque l’efficacité de sa propre hypothèque est liée au rang auquel elle viendra et à l’importance des créances déjà garanties par rapport à la valeur de l’immeuble ; là encore, la publicité des hypothèques va permettre d’assurer la sécurité du créancier hypothécaire.

B. Mission d’information.

Information générale des tiers. La publicité foncière n’a pas pour seule mission d’assurer la protection des parties intéressées à un acte ou à une procédure. Elle a également pour fonction d’informer les tiers sur la situation juridique d’un bien immobilier, en permettant de régler, au besoin, de manière objective, les contestations en présence d’intérêts divergents et les conflits susceptibles de surgir entre deux titulaires de droits réels sur un même immeuble, notamment entre deux acquéreurs d’un même immeuble ou bien entre un acquéreur et un créancier hypothécaire.

Révélation des mutations successorales. Dans un certain nombre de cas, la publicité foncière n’a pas pour seule mission la protection des intérêts des parties. Le cas le plus significatif est celui du transfert de propriété à cause de mort qui ne dépend pas de la volonté des intéressés, notamment, en l’absence de dispositions testamentaires ; il est évidemment impossible d’ignorer une transmission successorale et de considérer qu’elle est inopposable aux tiers. La publicité foncière va alors jouer, sous certaines conditions, un rôle d’information ; son défaut peut entraîner le paiement de dommages et intérêts, s’il a causé un préjudice à un individu. Il en est de même pour les actes déclaratifs, tels que les partages qui ne font que révéler une situation préexistante.

II. IMPACT DE LA BLOCKCHAIN.

La blockchain pourrait révolutionner la pratique juridique de l’immobilier:

  • Les pays de droit civil ne connaissent pas les assurances titres, car le système de publicité foncière assure la sécurité de l’acquéreur immobilier. 
  • Les pays de common law connaissent, en l’absence d’un registre de publicité foncière, les assurances titres qui garantissent l’acquéreur contre le passé voire le passif qui serait révélé postérieurement à l’achat.

A. La fin des assurances titres?

Les pays de common law ne connaissent pas (ou moins efficacement) de registre foncier, et disposent en contrepartie d’assurance « titres ».  Il s’agit d’une assurance de dommage qui garantit l’état des titres d’une propriété à une date donnée. La couverture d’assurance protège contre tout ce qui peut vicier le titre de propriété, qui était présent ou latent avant la date de la police et qui occasionne un dommage à l’assuré après la date de la police. L’assurance titres confirme qu’à la date de la police, le titre de la propriété est garanti. Comme il s’agit d’une assurance de dommage, l’assuré n’a qu’à démontrer son dommage sans avoir à prouver la faute de qui que ce soit.  L’assurance titres protège les acquéreurs d’immeubles ainsi que les prêteurs hypothécaires. Le montant de la couverture pour l’acquéreur est le prix d’achat de l’immeuble et le prêteur hypothécaire est couvert pour le montant total de son hypothèque.

Toutefois, ces assurances sont inconnues des pays de droit civil, puisqu’ils n’en ont pas besoin : le système de publicité foncière garantit à lui seul la sécurité juridique de l’acquéreur immobilier et du créancier hypothécaire. 

La blockchain permettra la mise en place d’un registre foncier entièrement décentralisé supposant de combiner les compétences de spécialistes de la blockchain, mais aussi de juristes. Toutefois, les difficultés pour mettre en place un système de registre foncier entièrement basé sur la blockchain sont nombreuses.

B.Vers un fichier immobilier basé sur la blokchain ?

Tout d’abord, le système de common law comme celui de droit civil devront admettre l’utilisation de nouvelles techniques informatiques comme preuve. En outre, le droit français prévoit à l’article 2200 du Code civil qu’ « un document informatique écrit peut tenir lieu de registre ; dans ce cas, il doit être identifié, numéroté et daté dès son établissement par des moyens offrant toute garantie en matière de 
preuve ». Nul doute que la Blockchain pourrait remplir ses fonctionnalités… C’est d’ailleurs, semble-t-il, l’objet de startup comme Ubitquity (États-Unis) ou ChromaWay (Suède).

Ensuite, il conviendra de s’assurer notamment de :
– la date de l’acte,
– la qualité du rédacteur,
– la qualification juridique de l’acte complétée,
– l’état civil des parties à l’acte ;
– du domicile des parties, mais aussi des intervenants (créancier) ;
– la désignation complète des immeubles ;
– les références de publication du titre constituant l’origine de propriété immédiate ;
– les références de publication de l’état descriptif de division et de ses modificatifs éventuels pour les 
fractions d’immeubles ;
– dans l’hypothèse où l’acte concerne plusieurs immeubles dont l’origine de propriété immédiate résulte de titres distincts, chaque référence de publication doit mentionner l’immeuble concerné par cette énonciation ;
– des charges et conditions ;
– de la date du transfert de propriété,
– de la date d’entrée en jouissance ;
– du prix et des modalités de paiement ;
– déclarations nécessaires à la liquidation, à l’assiette ou au contrôle de tous impôts, droits, taxes et 
salaires,
– des inscriptions hypothécaires,
– des servitudes,
– de la conservation de l’acte,
– de la délivrance de copie (authentique ? Exécutoire ? Tout reste à faire…)

Afin d’assurer l’intégrité et l’efficacité du système, les rédacteurs d’acte doivent tous avoir l’obligation de publier tout acte relatif à la propriété immobilière.

La blockchain devra donc s’accompagner d’un mouvement législatif d’ampleur. De plus, l’inobservation portant sur l’une de ces informations devrait se traduire par le refus de publier si l’erreur est essentielle, ou le simple rejet (la publication est acceptée sous réserve d’une régularisation de l’erreur matérielle rapide, qui à défaut, entraînera un refus rétroactif de publication).

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